Директор Управе за некретнине мр Марко Булатовић: Странци посједују око 50 хиљада објеката у Црној Гори

На порталу "Форбес" 12. априла 2025. године објављен је интервју са директором Управе за некретнине мр Марком Булатовићем под насловом “Странци посједују око 50 хиљада објеката у Црној Гори” чији текст Вам преносимо у цјелости у наставку.

Странци у Црној Гори посједују око 50 хиљада објеката и 94 хиљаде парцела, рекао је за Форбес Црна Гора директор Управе за некретнине Марко Булатовић.

Он је казао да странци посједују највише земљишта у општинама на сјеверу Црне Горе (Пљевља, Никшић, Плужине, Колашин, Жабљак…), док је број објеката и посебних дјелова објеката у власништву страних држављана највећи у приморским општинама (Будва, Херцег Нови, Улцињ, Котор, Тиват…).

Највише страних држављана који имају права на непокретностима по катастарским евиденцијама је из Србије – 15.038, Руске Федерације – 4.529, Босне и Херцеговине – 2.474, Њемачке – 2.243, Турске – 1.319, Сједињених Америчких Држава – 1.148, Хрватске – 877, Украјине – 847, Косова – 713, Велике Британије – 620. (У Црној Гори, према резултатима пописа из 2023, укупно има 392.909 станова).

Булатовић је у интервјуу за Форбес Црна Гора рекао да је побољшањем квалитета података у постојећој евиденцији један од највећих изазова који су пред Управом и већ је почео пројекат усклађивања како би подаци катастра непокретности били тачни и поуздани.

Казао је да ће укупан број нелегалних објеката бити утврђен након орто фото снимка који реализује надлежно Министарство просторног планирања, урбанизма и државне имовине Црне Горе.

Колико је некретнина у Црној Гори у страном власништву?

Увидом у податке са којима располаже Управа за некретнине када је у питању власништво непокретности страних лица, достављамо вам сљедеће податке, и то:

• Број парцела/дјелова парцела над којима права имају страни држављани: 94.090
• Укупна површина парцела/дјелова парцела над којима права имају страни држављани: 34.213 ха
• Број објеката и посебних дјелова објеката над којима права имају страни држављани: 50.071
• Укупна површина објеката и посебних дјелова објеката над којима права имају страни држављани: 2.705.283 м2.

Под којим условима странац може да купи некретнину у Црној Гори?

Стицање права својине на непокретностима у нашој држави регулисано је Законом о својинско-правним односима. Како јсу у марту 2025. године ступиле на снагу измјене и допуне Закона о својинско-правним односима дефинисано је да физичка и правна лица из држава чланица Европске уније, стичу право својине под истим условима као и домаћа лица, али исти ће се примјењивати од дана приступања Црне Горе Европској унији. У Управи за некретнине поступци уписа права својине врши се у складу са прописима који дефинишу право својине на непокретностима страних лица, док нотари у Црној Гори воде бригу о законитости закључења уговора о отуђењу када су у питању страна лица.

Који су највећи изазови са којима се суочава Управа за некретнине? Шта радите на њиховом рјешавању?

Највећи изазови са којима се суочава Управа за некретнине је свеопште познато стање да грађани нијесу водили бригу о непокретностима 90-тих година, када је вршено излагање података на јавни увид.

Управа је извршила свеобухватну и детаљну анализу постојећих података у зависности од времена настанка и примијењених метода снимања детаља, анализу усаглашености званичних података са стварним стањем на терену, извршила идентификацију узорака неусаглашености стварног стања и званичних података, дефинисање рјешења за добијање тачних и ажурних геодетских подлога, као и примјенљивост других метода за побољшавање квалитета постојећих катастарских података.

Побољшањем квалитета података у постојећој евиденцији је један од највећих изазова који су пред Управом у предстојећем периоду. У Управи су већ започете активности на анализи и контроли података у катастарским евиденцијама и започео је пројекат усклађивања података како би подаци катастра непокретности били тачни и поуздани.

Свјесни тешко наслијеђеног стања о стању у подацима катастра непокретности, суочени са чињеницом да је потражња некретнина на тржишту висока, уз добру организацију, јасно задане циљеве, овај орган са својим капацитетима реализоваће пројекат усклађивања података. Овај пројекат је од велике важности за нашу државну и до уласка наше земље у Европску унију сви подаци катастра морају бити поуздани, чиме ће уставно право својине бити загарантовано.

Како сте раније рекли, почела је дигитализација рада у катастрима. У којој је фази тај процес и када очекујете да ће бити завршен?

Циљ Управе за некретнине је да се поступак уписа у катастарске евиденције учини ефикаснијим и једноставнијим. Управа спроводи активности на дигитализацији катастарског система који се реализују кроз пројекте премјера и израде катастра непокретности за непремјерена подручја Црне Горе. Поједностављење радних процедура би допринијело ефикаснијем рјешавању захтјева, повећању правне сигурности, и креирању повољнијег пословног амбијента пружањем квалитетних услуга. Процедурама би се дефинисао пријем електронских захтјева и издавање електронских докумената геодетским организацијама, нотарима и извршитељима. Акценат треба да се стави на могућност електронске размјене података и документације између Управе за некретнине и других државних органа, органа локалне самоуправе, као и геодетских организација. Завршетком ових пројеката биће успостављена дигитална евиденција катастра непокретности на цијелој територији државе.

Да ли ће то допринијети легализацији објеката? Имате ли податак колико је тренутно нелегалних објеката у Црној Гори?

У поступку легализације бесправних објеката Управа за некретнине има велико искуство из 2018. године када је Закон ступио на снагу. Када је у питању тренутан број нелегалних објеката, морамо нагласити да је упис у катастар непокретности зависио од покретања поступка уписа од стране имаоца права на објекту који није изграђен у складу са законом. Свјесни смо чињенице да велики број објеката није уписан у катастар непоркетности из разлога јер странке нијесу подносиле захтјев за промјену у катастру непокретности.

Управа на овим пословима није могла поступати по службеној дужности из разлога јер дио потребне документације је геодетски елаборат изведеног стања изграђеног објекта од стране лиценциране геодетске организације и изјаве имаоца права на објекту који није изграђен у складу са законом сачињеном код нотара.

Укупан број нелегалних објеката утврдиће се након орто фото снимка који реализује надлежно Министарство просторног планирања, урбанизма и државне имовине Црне Горе. Овај орган је спреман и за нове изазове, а свјесни смо да ће обим послова у овом органу бити повећан.

Шта радите да бисте убрзали поступке у вези са преносом власништва над некретнинама?

Анализом постојећег стања увидјело се да су досадашњи радни процеси који су дефинисани законима и подзаконским актима проузроковали значајан број неријешених предмета. Управа за некретнине је започела процедуре измјена и допуна досадашњих законских рјешења чиме ће упис у катастар непокретности бити убрзан односно скраћени поступци уписа, чиме ће се располагати са дневно ажурним подацима. Наравно уз сва законска рјешења, потребни су кадрови правне, геодетске и информатичке струке, уз административну подршку запослених, и у наредном период покушаћемо да створимо већи број кадрова путем запошљавања, а постојећи обучавати кроз стручне радионице, семинаре са институцијама које су уско повезане са надлежностима овог органа.