ИЗВЈЕШТАЈ О СПРОВЕДЕНИМ ЈАВНИМ КОНСУЛТАЦИЈАМА ЗАИНТЕРЕСОВАНЕ ЈАВНОСТИ ПОВОДОМ ИЗРАДЕ НАЦРТА ЗАКОНА О УПРАВЉАЊУ И ОДРЖАВАЊУ СТАМБЕНИХ ЗГРАДА

У складу са чланом 12 Уредбе о избору представника невладиних организација у радна тијела органа државне управе и спровођењу јавне расправе у припреми закона и стратегија (“Службени лист ЦГ”, број 41/18) Министарство просторног планирања, урбанизма и државне имовине упутило је Јавни позив заинтересованој јавности (органима, организацијама, удружењима и појединцима) да се укључе у почетну фазу припреме Нацрта закона о стамбеној подршци, који је објављен 12. марта 2025. године на интернет страници Министарства просторног планирања, урбанизма и државне управе и порталу е-управе.

Заинтересована јавност је позвана да достави своје иницијативе, предлоге, сугестије и коментаре у електронском облику на е-маил адресу: ирена.прелевиц@мдуп.гов.ме и у писаном облику писарници Министарства просторног планирања, урбанизма и државне имовине (адреса: ИВ Пролетерске бригаде 19, Подгорица), радним данима од 10 до 12 часова.

Рок за достављање иницијатива, предлога, сугестија и коментара истекао је 15-ог дана од дана објављивања овог јавног позива, односно 27. марта 2025. године. У периоду одређеном за консултације било је достављених иницијатива, предлога, сугестија и коментара заинтересоване јавности.

Како је Директорат за становање и након истека рока добијао иницијативе, предлоге, сугестије и коментаре, рок је продужен и евидентирани су сви пристигли коментари, предлози, сугестије и иницијативе и након законског рока.

У периоду одређеном за консултовање достављен је предлог од стране Глобаревић Раца, управника улаза у Подгорици. Достављени предлог односи се проблем, конкретно отежан пролаз станарима поред угоститељских објеката који се налазе на зеленим површинама око четири улаза зграде у Улици Косовских јунака бр 1-4 у Подгорици. Такође, дао је и притужбу на буку из оближњих локала, галаму и музику. Иницијатива је да се овакви проблеми регулишу новим законом.

Сугестије је доставила и фирма Аллегра која се бави пословима управљања и одржавања стамбених зграда, и то сљедеће:

• да се повећа цијена бода са минималне садашње 0,20е на 0,40е;
• да се смање вриједности бода за пословне просторе;
• да се поједностави доношење одлука скупштине станара;
• да се продужи рок за утужење за станаре који не плаћају редовно обавезе према скупштини станара;
• да се прошире овлашћења управника;
• да се прошире овлашћења комуналног инспектора;
• а и изнешен је проблем са одржавањима новоизграђених објеката који су категорисани као апартмански објекти и који се, као такви, не могу регистровати као скупштине станара (проблем одржавања гаража, сервиси лифтова, системи против пожарне заштите и др.)

Рајко Мићковић, управник улаза у Булевару Саве Ковачевића број 50 у Подгорици је дао предлог да се рачуни који припадају етажном власнику, пребаце на име тог власника аутоматски (рачуни за чистоћу воду заједничко одржавање) или приликом уписа у катастар, а тражио је да се ријеши и питање:

• професионалности управника стамбених зграда и евентуално увођење контроле рада управника преко скупштине станара као и дефинисање надокнаде за његов рад кроз законом прописане критеријуме;
• редовног измиривања обавеза етажних власника, као и обавеза управника да утужује етажне власнике који ту обавезу редовно не измирују, као и да законодавац обрати пажња на проблем решавања оставинских поступака након смрти;
• везано за за начин одлучивања СЕВ (Скупштину етажних власника), питања кворума, питања зелене и бетонске површине пред улазом зграде.

Сугестије је доставила и фирма “Рефресх Сервицес доо” и то везано за:

• утужења, односно да се након 3 мјесеца МОЖЕ покренути поступак принудне наплате против етажног власника који редовно не измирује своје обавезе, а да након 6 неплаћених рачуна МОРА покренути поступак;
• почетак обрачуна обавезе и почетак мандата - дефинисати од којег момента етажни власник има обавезу плаћања одржавања стамбене зграде. Такође, дефинисати од ког момента тече мандат управника, од доношења одлуке СЕВ-а или од датума рјешења Секретаријата за комуналне послове;
• управника физичко лице - Физичко лице може бити управник у више стамбених зграда уколико је етажни власник у свим тим зградама, док са друге стране једно физичко лице, које није етажни власник, може бити управник само у једној стамбеној згради без обавезне регистрације за обављање те дјелатности како је већ сада дефинисано законом;
• накнада управнику - прописати као посебну категорију, дефинисати цијену по м²;
• појам стамбене зграде - проширити тумачење појма стамбена зграда;
• обавезе инвеститора и висина бода - дефинисати обавезе инвеститора и ограничити висину бода који инвеститор кроз купопродајне уговоре намеће купцима;
• кворум - јасно дефинисати појам “кворума” и шта представља појам “већином гласова”;
• слободни радови управника - одредити максималну висину цијене радова за радове за које управнику није потребна сагласност СЕВ;
• обавезе предсједника - проширити и јасно дефинисати обавезе предсједника СЕВ. Предлог да предсједник СЕВ-а поред иницијативе ¼ етажних власника дужан да сазове СЕВ и на иницијативу управника стамбене зграде;
• гараже - могућност посебно регистрованих гаража;
• гараже и радови - сачинити спецификацију редовних, нужних и хитних радова у вези са посебним гаражама и повећати висину бода на 1 а не на ½ као сада из разлога захтјевности одржавања гаража;
• инвестициони радови - предлог да се бод повећава са старошћу зграде, укључити грађевинске инжењере који ће прецизирати моменте за реконструкцију и термине извођења радова (кровови, фасаде, сложени радови);
• рјешења Агенције за становање - брисање одредби које прописују ову обавезу јер у пракси ова рјешења немају примјену;
• нужни радови - могућност да се одлука о извођењу ових радова може донијети на скупштини након другог позива гласовима већине присутних етажних власника, као и уклонити казнене одредбе када управник не може извести ове врсте радова;
• регистар стамбених зграда - учинити га доступним онлајн са свим подацима;
• након истека мандата управника предвидјети технички мандат управнику који траје до избора новог управника, у зони обављања дужности, а у вези са редовним одржавањем;
• иницијатива за сазивање скупштине - предлог да иницијатива не буде обавезна приликом конститутивне сједнице већ само приликом пререгистрације стамбене зграде, те прецизније дефинисати одржвање електронских сједница СЕВ;
• преминули етажни власници - преузимање обавеза плаћања од стране наследника;
• промјена власника - код продаје непокретности измирење свих обавеза према згради прије продаје, потврда од управника, нотарски захтјев;
• промјена власника нерезиденти-странци, проблем наплате дуговања од странаца и нерезидената нарочито у приморским градовима;
• катастар непокретности-проблем “непознатог власника” и цијене вађења листа непокретности у појединим општинама.

Достављена је и иницијатива Тијане Чађеновић, Јасне Латковић, Весне Ивановић и Зорана Драговића.

Наиме, наведена физичка лица су се обратили сљедећим предлогом:

• да се допуни члан 42 важећег Закона о одржавању стамбених зграда на начин да се дода став 4, односно да се у новом закону дода члан који ће гласити:
• “Локалне самоуправе које су започеле поступак рјешавања стамбених потреба локалних службеника и намјештеника и локалних функционера, а које поступке нису окончали до ступања на снагу овог закона, своје подзаконске акте ће донијети на основу члана 26 став 1 и члана 27 Закона о становању и одржавању стамбених зграда ("Службени лист ЦГ", бр. 4/11 и 1/14).”

Са истим предлогом обратила се и Синдикална организација општине Котор - тражи се допуна закона доље цитираним чланом којим би се створила могућност рјешавања тренутне неодређене ситуације одређеног броја корисника станова, који су се нашли у ситуацији да не могу остварити до краја своја права, тј откупити станове јер за то не постоји важећи законски пропис:

“Локалне самоуправе које су започеле поступак рјешавања стамбених потреба локалних службеника и намјештеника и локалних функционера, а које поступке нису окончали до ступања на снагу овог закона, своје подзаконске акте ће донијети на основу члана 26 став 1 и члана 27 Закона о становању и одржавању стамбених зграда ("Службени лист ЦГ", бр. 4/11 и 1/14).

Подзаконске акте из става 1 овог члана локалне самоуправе су дужне да донесу у року од 60 дана од дана ступања на снагу овог закона. ”

Заједница општина Црне Горе је доставила предлог да се:

• од управник мора захтијевати одговарајући ниво знања из области стамбених односа да би обављао функцију, односно законом прописати организовање комисије која ће вршити провјеру знања;
• регулише начин и поступак уласка у објекат када власник не живи у њему;
• органи управљања бирају на неодређено вријеме и да мандат траје до подношења оставке или разрјешење од стране скупштине, да скупштина етажних власника доноси пословник о раду и сама одлучује о начину одржавања сједница;
• прецизније дефинише начин одлучивања уколико један етажни власник у стамбеној згради/улазу посједује више стамбених јединица да ли има и више гласова;
• дефинише да ли етажни власници који су носиоци права својине или сусвојине само на гаражном, подрумском или неком другом посебном дијелу стамбене зграде, који није стамбени, могу засебно образовати органе управљања;
• посебним прописом ближе дефинише надлежности органа управе, односно сами поступак у случају необављања хитних радова од стране органа управљања којим би овај поступак био једнак за све;
• рјешења којима се одређује мјесечни износ аконтације за трошкове редовног одржавања, нужних и хитних радова, заједничких дјелова стамбене зграде и урбанистичке парцеле доносе без изјашњења етажних власника о резултатима испитног поступка;
• уведу типски обрасци за записнике и друге акте.

Општина Никшић је дала сљедеће предлоге и сугестије:

• прецизније дефинисати одредбу која се односи на начин одлучивања, односно да уколико један етажни власник у стамбеној згради/улазу, посједује више стамбених јединица, да ли може учествовати у одлучивању са већим бројем гласова од једног;
• прецизирати број етажних власника у односу на број стамбених јединица;
• појаснити да ли етажни власници који имају пораво својине или сусвојине само на гаражном, подрумском или неком другом посебном дијелу стамбене зграде, који није стамбени, могу иако нису етажни власници стамбене јединице, сами образовати органе управљања.
• дефинисати законом већи број позива за одржавање конститутивне скупштине, најмање 3 позива;
• позиве за одржавање скупштине потребно је да буду истакнути у виду обавјештења на улазним вратима зграде и увести обавезу да се сваки етажни власник писаним путем обавијести;
• да висина бода остане непромијењена и новим законом;
• неопходно је допунити одредбе закона које се односе на подношење писаних извјештаја скупштини етажних власника о коришћењу средстава за одржавање стамбене зграде, на начин да се иза ријечи ,,да је управник о коришћењу средстава за одржавање стамбене зграде дужан да поднесе писани извјештај скупштини етажних власника, у року од 30 дана од дана завршетка радова редовног одржавања стамбене зграде, који су већег  обима, нужних и хитних радова на стамбеној згради, као и годишњи извјештај“, додају ријечи, уколико исто не учини у предвиђеном року, да стиче услов за разрјешење;
• да управнику коме је престао мандат (у случајевима оставке, разрјешења, смрти), а није о томе обавијестио у складу са законом  надлежни орган локалне самоуправе у предвиђеном року, дужан је да то у његово име уради Предсједник Скупштине, како би надлежни орган локалне самоуправе био правовремено обавијештен и како не би дошло до злоупотреба;
• одредбе закона које се односе на привременог управника неопходно је допунити на начин да уколико не дође до конституисања органа управљања стамбеном зградом или уколико етажни власници и прије истека рока до 3 мјесеца, колико траје мандат привременог управника, одлуче да желе да се сами формирају без посредовања привременог управника, потребно је прописати законом обавезу привременом управнику да је дужан да достави Извјештај о наведеном надлежном органу локалне самоуправе, 7 дана од дана одржавања скупштине станара, на којој је тако одлучено;
• пракса је показала да доста општина има потешкоћа за постављање привременог управника, па тако и општина Никшић. То се односи на случајеве, када се поставља правно лице, које је регистровано за обављање послова управљања и одржавања стамбене зграде, из разлога јер њих нема пуно, па они сами одлучују да ли ће да прихвате неку зграду или не;
• мишљења смо да би рјешење било увођење професионалних управника, које би могли да се ангажују. Неопходни би било да постоји регистар/листа/списак професионалних управника, на основу којег би били бирани под условима, који би били прописани законом.
• прецизније дефинисати обавезе етажних власника, поготову кад се ради о санацијама штете на њиховим посебним дјеловима стамбених јединица (прокишњавања, влаге, чишћења, напукнића…), као и прописати санкције за непоштовање и не преузимање истих обавеза.

Општина Пљевља је послала сљедеће предлоге:

• да се органи управљања бирају на неодређено вријеме, мандат да траје до подношења оставке или разрјешења од стране скупштине;
• да се скупштина етажних власника може одржати електронским путем, путем софтвера за гласање телефоном или путем емаил-а;

Општина Улцињ је доставила низ предлога и сугестија, а све у циљу стварања стабилног оквира за управљање и одржавање стамбених зграда чиме ће се унаприједити квалитет становања и осигурати транспарентност али и одговорност свих учесника у управљању заједничком имовином, и то кроз низ предлога:

• за увођење професионализације управљања зградама;
• за јачање инспекцијског надзора кроз повећања капацитета инспекције;
• за увођење дигиталне платформе за управљање зградама;
• за унапријеђење механизама плаћања и санкција кроз обавезно формирање система за плаћање одржавања и обавезан фонд за хитне интервенције;
• за повећање надлежности локалних самоуправа;
• за вођење заједничког рачуна зграде;
• мандат и конституисање скупштине (трајање мандата и поступак разрјешења и конституисања);
• дефинисање појмова и терминологија као што су заједнички дјелови зграде, посебни дјелови зграде, управник зграде, предсједник СЕВ-а, резервни фонд.
• проширити појам и обухват редовних радова;
• проширити појам и обухват хитних радова и прописати поступак код хитних интервенција;
• дефинисати обавезе власника стамбених и нестамбених простора који се не користе;
• дефинисати шта са специфичним јединицама - посебним случајевима унутар зграде;
• предлог да се предсједнику СЕВ-а пропишу додатне обавезе ;
• предлог за увођење додатних обавеза управнику;

Општина Тиват је препознала потребу за измјенама или доношење новог закона и дала пар сугестија да:

• се прецизно и недвосмислено дефинише стамбена зграда у смислу овог Закона, обзиром да је постојећим рјешењем а везано за предметно прописано да је стамбена зграда зграда у којој је један посебан дио намијењен за становање и са њом чини грађевинску и функционалну цјелину, а да се управник бира када је број власника већи од 4, што наводи да зграда мора имати бар 5 различитих власника да би се стекли услови за избор управника, док није прецизно дефинисана ситуација у којој стамбена зграда има 4 или мање етажних власника;
• се пропише да управник мора имати одговарајући ниво знања из области стамбених односа, да би могао обављати функцију, на начин да надлежно министарство или комисија коју ће исто образовати изврши провјеру способности, због чињенице да чак и правна лица која су регистована за послове управљања немају потребно основно знање из ове области;
• се изради листа привремених управника који ће бити расположиви органима управљања, одоносно да се исти обавежу да ће прихватити функцију без обзира на стање зграде, бројност власника и вриједност бода у стамбено згради;
• се Законом пропише да ће се посебним прописом ближе дефинисати надлежности органа управе, односно сами поступак у случају необављања хитних радова од стране органа управљања, којим би овај поступак био једнак за све;
• се пропише да се рјешења којима се одређује мјесечни износ аконтације за трошкове редовног одржавања, нужних и хитних радова, заједничких дјелова стамбене зграде и урбанистичке парцеле доносе без изјашњавања етажних власника о резултатима испитног поступка, обзиром да се орган у поступку доношења рјешења води одлуком скупштине власника о утврђивању вриједности бода, а коју су етажни власници донијели потребном већином у складу са Законом;
• да саставни дио Закона буду типски обрасци, који ће бити једнообразни и обавезујући за све.

Општина Подгорица је дала коментаре и сугестије на три члана закона:

• Члан 7, у ставу 2 додати “ако не присуствује потребна већина за одлучивање, скупштина на ДРУГОЈ сједници одлучује већином гласова присутних чланова;
• Члан 19 став 3 измјенити умјесто осам (8) дана” Захтјев из ставе 2 овог члана, извод из регистра овог закона, надлежни орган локалне управе дужан је да достави органу управе надлежном за послове статистике у року од ПЕТНАЕСТ (15) дана;
• Члан 21 став 8, измјенити (умјесто у року од три дана, да стоји у року од СЕДАМ (7) дана од дана пријема обавјештења о престанку мандата управника, обавјести финансијску институцију код које је отворен заједнички рачун стамбене зграде, ради укидања овлашћења за располагање средствима са заједничког рачуна стамбене зграде).

Све наведене иницијативе, предлоге, сугестије и коментаре за које је истакнуто да је важно да буду основа будуће стамбене политике у Црној Гори, Министарство просторног планирања, урбанизма и државне имовине ће размотрити током рада на припреми овог финалног документа.